Pregunta. ¿A qué se debe la actual situación de subida de tipos de interés?
Respuesta. En primer lugar, hay que entender el motivo por el que se está produciendo esta subida de los tipos de interés. La inflación actualmente sigue estando muy elevada. Aunque hemos visto un ligero descenso del IPC en los últimos meses, la situación actual todavía está lejos del objetivo del 2 por ciento que habitualmente considera óptimo el Banco Central Europeo.
Para intentar controlar la inflación, una de las herramientas que los bancos centrales pueden emplear, consiste en elevar el tipo de interés. Pero a su vez, hay que conseguir que no se perjudique en exceso el crecimiento económico del país.
Es decir, hay que conocer que la subida de los tipos de interés tiene efecto, por tanto, no sólo en el consumo y en la inversión, sino también en el crecimiento, por lo que hay que equilibrar la balanza de todos estos indicadores para conseguir el objetivo de disminuir la inflación sin que se desincentive mucho la actividad económica.
P. ¿Cómo está afectando a las oficinas de farmacia la subida paulatina del Euribor?
R. El impacto de esta subida puede ser múltiple. Por un lado, este incremento de los tipos conlleva habitualmente una disminución del consumo en general. Si nos centramos en la propia farmacia, este efecto puede repercutir en sus ventas debido a una reducción en el consumo de productos de venta libre, o por aumentarse la compra de alternativas más económicas a los artículos que adquirían hasta entonces las personas consumidoras, entre otros.
En segundo lugar, esta subida de los tipos de interés tiene efecto directo sobre las financiaciones en general. El coste de endeudarse es ahora más alto que hace un año y esto hace que la financiación “nueva” que se solicite sea más “cara” y las renovaciones de préstamos que en su día se firmaron a un tipo variable, ahora sean más altas. Es decir, se incrementaría la cuota mensual de estos préstamos.
Esto mismo origina también que a la hora de solicitar financiación, bien sea para la compra de una farmacia, bien sea para una nueva necesidad o incluso para una subrogación del préstamo que se tenga actualmente, la entidad financiera analiza de una manera más pormenorizada, el planteamiento que realiza el cliente.
Pese a que este sector es muy estable y seguro para una entidad financiera, ahora resulta esencial aportar a la misma un planteamiento financiero correcto que vaya acompañado de un proyecto de inversión donde la entidad pueda ver un análisis de la situación actual del farmacéutico y unas proyecciones a futuro que justifiquen la viabilidad económica de la operación. Hay que demostrar, por tanto, que la farmacia generará los suficientes recursos como para atender a la deuda solicitada.
P. En el sector, ¿las adquisiciones se suelen realizar a tipo fijo o variable?
R. La diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable consiste en elegir entre un préstamo hipotecario en el que siempre se va a pagar la misma cuota, o uno sujeto a las variaciones de un índice al que está referenciado, habitualmente el Euríbor.
Por lo tanto, el primer tipo de préstamo se caracteriza por la estabilidad en el pago de la cuota ya que se conoce con seguridad lo que se va a pagar de cuota mensual a lo largo de toda la vida del préstamo. Sin embargo, un préstamo a tipo variable conlleva el pago de una cuota que variará a medida que el Euríbor cambie (en el momento de la renovación).
Años atrás, los préstamos que más se firmaban eran a tipo variable debido a los bajos tipos de interés, próximos a cero o incluso negativos. Las expectativas de los clientes a que el Euribor mantuviese esta tónica durante unos años hizo que se decantarán por este tipo de préstamo en detrimento de los firmados a tipo fijo, que, aun cuando el “fijo” que ofrecían las entidades resultaba atractivo, no dejaba de ser más alto que en uno variable. En resumen, los clientes debían de elegir entre un préstamo de tipo variable, más económico en ese momento, pero asumiendo que la situación a futuro pudiera cambiar, o por uno fijo, algo más caro pero que a su vez ofrecía la tranquilidad de una cuota que no variaba.
A raíz de la coyuntura actual, la situación ha cambiado. Las subidas del Euribor han encarecido los préstamos a él referenciados y a su vez, las entidades han empezado a elevar los tipos fijos. Incluso ha habido entidades financieras que han dejado de ofrecer estos últimos ya que la incertidumbre actual ha originado que no quieran cerrarse a un tipo fijo para los próximos treinta años, por ejemplo.
P. ¿Cómo han variado las decisiones a la hora de elegir hipoteca?
R. Actualmente y con este cambio de situación, los préstamos a tipo fijo han ido ganando peso frente a los contratados a tipo variable ya que los clientes prefieren la tranquilidad de saber lo que se va a pagar siempre, aunque el tipo fijo que nos ofrezca un banco sea ahora más alto que antes.
Sin embargo, el tipo de préstamo que actualmente más se está solicitando para la compra de una farmacia, es el que ofrece un tipo mixto. ¿En qué consiste? En una “mezcla” de los anteriores. Inicialmente el banco concede un tipo fijo, pero durante un plazo concreto (habitualmente de tres a cinco años) y a partir de este plazo, el préstamo se recalcula a tipo variable hasta finalizar el mismo. Esto los inversores lo están percibiendo como una fórmula muy interesante debido a que aporta seguridad en un momento de incertidumbre como el actual y, a que cuando pasados los tres o cinco años iniciales el tipo variable empiece a afectar en el préstamo, probablemente los tipos hayan descendido y puedan beneficiarse de dicha bajada.
No debemos olvidar, a la hora de la elección de la financiación, estudiar la oferta financiera en su totalidad, ya que también habrá que analizar todo tipo de comisiones (apertura, estudio, cancelaciones parcial y total), tipos máximo y mínimo a pagar, así como cualquier tipo de vinculación que el banco nos puede solicitar como contrapartida (seguros, domiciliaciones, TPV, tarjetas,…).
Como conclusión, la elección del tipo de préstamo va a depender de las expectativas futuras del inversor con respecto al tipo de interés y por lo tanto de su aversión al riesgo, pero también hay que atender al proyecto de compra a financiar y a la capacidad de generación de recursos que tiene el mismo.
P. ¿Existen medidas que los farmacéuticos puedan tomar este contexto?
R. Los farmacéuticos que están valorando el adquirir una farmacia, deben analizar su proyecto identificando los posibles factores de riesgo que pueden existir y, para ello, deben contemplar todos los escenarios posibles, incluso el más conservador, de cara a localizar la solución financiera que se adapte a estas necesidades.
Por eso es esencial una gestión profesionalizada de la financiación, con el objetivo de presentar a las entidades un proyecto de inversión viable que refleje cualquier posible variabilidad a futuro. Todo ello se puede analizar con la realización de diferentes simulaciones de escenarios de viabilidad, estimados en base a la gestión del nuevo titular y a la posible evolución de las variables macroeconómicas y del propio sector financiero.
P. ¿Se está produciendo una ralentización de las compraventas por este motivo o algún otro cambio en este sentido?
R. Desde nuestro punto de vista, no se está produciendo una ralentización en la compraventa de farmacias. Al final, el sector farmacéutico es un sector estable y por ello, las entidades financieras siguen, como siempre han hecho, valorando la inversión en el mismo de manera muy positiva, por lo que continúan apostando por él.
Por lo tanto, incluso en momentos como el actual, la banca se refugia en sectores que catalogan como “seguros”. Eso sí, como comentamos más arriba, actualmente están analizando más pormenorizadamente todos los proyectos desde un punto de vista más conservador ya que la variabilidad de los tipos ahora les preocupa mucho más.
De ahí que resulte esencial el correcto diseño de la financiación, que a su vez implica una buena definición de escenarios de evolución a futuro, donde habrá que considerar el comportamiento de las principales variables del sector farmacéutico, variables económicas (como el tipo de interés), entorno de la farmacia y gestión del nuevo titular entre otras. Y por otro lado habrá que definir correctamente la estructura financiera (aportación y garantías). Es decir, hay que analizar la capacidad de repago y la estructura financiera.
P. De seguir en estos niveles, y si el BCE sigue subiendo los tipos de interés, ¿cómo cree que podría repercutir en el sector? ¿Existen medidas para pertrecharse ante esta situación?
R. Para mí la principal medida, es la de estar preparados para el cambio. Es decir, cuando nos enfrentamos a una compra de un negocio como por ejemplo una farmacia, hay que contar con un asesoramiento profesional, que nos ayude en la toma de decisión con la suficiente solvencia y tenga en cuenta todas las posibles variables que me puedan afectar a mi como futuro titular de esta.
Para ello es necesario definir el plan de gestión del nuevo titular, pero también es vital tener en cuenta las principales variables socioeconómicas tales como IPC o Euribor, así como variables del sector (evolución del margen bruto o efecto de los diferentes reales decretos o evolución del gasto farmacéutico entre otras).
También hay que analizar las comisiones, el tipo y el plazo de la financiación con el objeto de definir una estrategia que maximice la rentabilidad y minimice el coste de financiación de la operación y otros costes como el coste fiscal.
